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[天驥行觀察]文旅項(xiàng)目成功不易，拿地環(huán)節(jié)尤關(guān)生死
日期：2020-06-03 16:27:23 點(diǎn)擊次數(shù)：100
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文旅項(xiàng)目是否有良好的投資收益前景，

一半功夫在拿地條件上！

如果再算上整盤投資風(fēng)險(xiǎn)因素中，

一半以上和拿地環(huán)節(jié)有關(guān)。那么，

拿地，對(duì)文旅項(xiàng)目成功與否的決定作用

可在七成以上！

 

1
 

為什么文旅項(xiàng)目的拿地特別重要？

1

文旅項(xiàng)目用地性質(zhì)種類復(fù)雜，價(jià)值屬性、法律屬性的模糊地帶很多，容易出現(xiàn)投資“陷阱”。輕則權(quán)屬理清時(shí)間、土地成本超預(yù)算，重則可能因談判進(jìn)展拖拉、投資前提不具備，而讓前期投入的費(fèi)用和時(shí)間打水漂。

2

文旅項(xiàng)目對(duì)用地附著資源的依賴度很高，甚至有的資源就是項(xiàng)目存在的核心吸引物（如水庫(kù)、山林、成片農(nóng)田、村屋舍院等）。但由于土地資源合法化的程序、證照往往不盡如人意，拿地環(huán)節(jié)取得明確權(quán)屬證照、甚至白紙黑字的過(guò)程曲折艱難，因而對(duì)未來(lái)的投資運(yùn)營(yíng)埋下變數(shù)和風(fēng)險(xiǎn)。

 

事實(shí)上，在城市建設(shè)用地指標(biāo)緊缺的背景下，文旅項(xiàng)目要獲取合法的建設(shè)用地指標(biāo)難度相當(dāng)大。
同時(shí)，文旅項(xiàng)目往往涉及農(nóng)用地向旅游、產(chǎn)業(yè)功能的轉(zhuǎn)變，土地投資強(qiáng)度、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和新功能導(dǎo)入等等，都會(huì)令土地價(jià)值發(fā)生顯著改變、土地產(chǎn)出獲得急劇提升，利益反差之下，圍繞利益分配的爭(zhēng)執(zhí)就在所難免。構(gòu)成投資風(fēng)險(xiǎn)和隱患。

 

2
 

及早開(kāi)展策劃可以幫助文旅項(xiàng)目拿地

 

文旅項(xiàng)目的投資者，須從拿地環(huán)節(jié)開(kāi)始、自始至終保持清醒而清晰的思路，即：拿地邏輯（主次輕重）和明確的投資指向（價(jià)值效益）。
甚至應(yīng)將項(xiàng)目投資利潤(rùn)、營(yíng)收進(jìn)行“預(yù)演”，才能埋下成功的伏筆。

而一套思路清晰、合理客觀的“預(yù)演“，絕非老板腦熱構(gòu)思的奇思妙想、或利益方七嘴八舌的點(diǎn)子所能替代。而是來(lái)自于專業(yè)團(tuán)隊(duì)經(jīng)過(guò)系列市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目摸底后系統(tǒng)呈現(xiàn)的一套項(xiàng)目前期研究策劃方案：

市場(chǎng)要什么、選址地有什么、項(xiàng)目做什么；錢投在哪里、利潤(rùn)出在哪里、客人在哪里花錢消費(fèi)；土地怎么拿、分期怎么分、首期怎么推；……。

 

項(xiàng)目前期研究策劃方案對(duì)以上各類問(wèn)題的回答、策劃，可環(huán)環(huán)相扣地倒推出拿地邏輯、前期策略，甚至拿地成本、時(shí)間計(jì)劃和具體的談判條件和策略。

 

3
 

土地管理法新修訂后文旅項(xiàng)目的拿地要點(diǎn)

 

盡管一個(gè)項(xiàng)目中，可直接進(jìn)入市場(chǎng)交易的不動(dòng)產(chǎn)是現(xiàn)金寶藏。但是，隨著國(guó)家對(duì)“房住不炒”、“嚴(yán)控房地產(chǎn)類融資”等的強(qiáng)調(diào)和貫徹，文旅項(xiàng)目去房地產(chǎn)化已是大勢(shì)所趨。

投資者須從初心上逐步調(diào)適到“文旅項(xiàng)目應(yīng)能做到不靠房地產(chǎn)、而是靠運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)回報(bào)“的模式。

相應(yīng)地，文旅項(xiàng)目的拿地也應(yīng)跳脫出“通過(guò)大量建設(shè)用地來(lái)支撐生計(jì)“的觀念：從盡量不占城市建設(shè)用地指標(biāo)的視角，挖掘文旅可用的農(nóng)村土地資源。

一般情況下，進(jìn)入文旅項(xiàng)目視野的主要有以下三大類用地：


 


文旅項(xiàng)目建設(shè)用地的來(lái)源
 

如果不考慮城鎮(zhèn)建設(shè)用地，單從農(nóng)村土地性質(zhì)上挖掘，主要來(lái)源是宅基地和村集體經(jīng)營(yíng)用地（如下表所示）。



文旅項(xiàng)目在內(nèi)容策劃上，可以把民宿、鄉(xiāng)農(nóng)社區(qū)等新業(yè)態(tài)植入進(jìn)這些土地空間里，參與并改善村莊的規(guī)劃藍(lán)圖，把原本土生土長(zhǎng)的資源進(jìn)行旅游化、產(chǎn)業(yè)化改造。

而對(duì)于要進(jìn)行改造建設(shè)新物業(yè)的土地和空間：

一方面，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)上，切勿認(rèn)為和村集體簽署了一紙協(xié)議、就一切有保障了。此協(xié)議非權(quán)屬證明，不僅租期長(zhǎng)度（超過(guò)20年）是否有效須確認(rèn)，而且一旦遇到拆遷等情況，也會(huì)有失效的可能。

另一方面，規(guī)劃建造上，須謹(jǐn)慎核對(duì)與原面積、政策允許用途（土地規(guī)劃）的吻合度，切勿認(rèn)為此非城鎮(zhèn)管控范圍、可盲目超綱超標(biāo)，避免投錢造了了違建。

文旅項(xiàng)目的環(huán)境用地來(lái)源
 

除了實(shí)體建筑的房舍庭院之外，文旅項(xiàng)目中最引客人逗留的是鄉(xiāng)野化的環(huán)境，承載行、游、賞、參與等旅游功能和特產(chǎn)耕作等產(chǎn)業(yè)功能的田園綜合體。

我們建議投資者特別關(guān)注項(xiàng)目所在地的“四荒地”資源，即：荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用土地。

國(guó)家對(duì)此類用地的態(tài)度，基本上按“誰(shuí)治理、誰(shuí)使用，誰(shuí)保護(hù)、誰(shuí)受益”的原則，允許“四荒地”使用權(quán)在50年或更長(zhǎng)的時(shí)間不變。這對(duì)投資利益而言，相對(duì)有保障、也更易統(tǒng)籌規(guī)劃。

 

文旅項(xiàng)目的景觀背景用地
 

這部分用地是勾勒項(xiàng)目外部景觀所需要的用地，包括農(nóng)林用地，其中又有國(guó)家權(quán)屬或村集體權(quán)屬之分。

但無(wú)論何種權(quán)屬，鑒于國(guó)家對(duì)保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求越來(lái)越嚴(yán)格，文旅項(xiàng)目策劃中，最好對(duì)此類用地都以最小開(kāi)發(fā)量為原則、進(jìn)行規(guī)劃利用，對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)的預(yù)想則不能抱太高期望，并謹(jǐn)慎探究那些可以進(jìn)行較大規(guī)模建設(shè)的拿地承諾。

如林地利用上，一方面政策允許“3%可建林業(yè)設(shè)施”，但同時(shí)也有“不得超過(guò)10畝”的總量上限。全面掌握相關(guān)政策，避免拿地中留下無(wú)法兌現(xiàn)的“坑”。

 

此外，為了項(xiàng)目運(yùn)作效率考慮，拿地時(shí)還要特別留意避開(kāi)以下五類地，以免因用地性質(zhì)的限制而牽累項(xiàng)目進(jìn)程或運(yùn)作預(yù)期：

沒(méi)有占用基本農(nóng)田
沒(méi)有涉及生態(tài)退線
沒(méi)有涉及一級(jí)保護(hù)林地
沒(méi)有涉及一級(jí)水源保護(hù)地
沒(méi)有涉及文物保護(hù)地

 

如果項(xiàng)目遇到以下幾類用地，則需要提前進(jìn)行充分溝通，明確問(wèn)題點(diǎn)和提前想好對(duì)應(yīng)策略：

一般農(nóng)田：對(duì)于是否要改變用地屬性、或改變路徑，應(yīng)進(jìn)行提前策劃規(guī)劃、充分溝通掌握相關(guān)背景。
經(jīng)濟(jì)林/一般天然保護(hù)山林：須和地方林業(yè)局充分溝通，落實(shí)賠償協(xié)議等利益相關(guān)內(nèi)容后、再行規(guī)劃動(dòng)工等實(shí)質(zhì)工作。 
零星地塊：提前策劃規(guī)劃整理方案，嚴(yán)密部署取得節(jié)奏步驟。以免被當(dāng)?shù)厝嘶蚱渌送稒C(jī)購(gòu)買、流轉(zhuǎn)，影響項(xiàng)目整體利益。
用地內(nèi)有高壓線纜等經(jīng)過(guò)時(shí)：查明電力相關(guān)規(guī)劃、明確其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)建設(shè)的影響和限制。如果用地有燃?xì)夤艿?，電纜，軍用通訊等設(shè)施穿過(guò)，則必須提前考量用地代價(jià)，以免規(guī)劃方案不能落地，或經(jīng)營(yíng)建設(shè)中引致高額罰款。




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[天驥行觀察]文旅項(xiàng)目成功不易，拿地環(huán)節(jié)尤關(guān)生死
發(fā)布時(shí)間：2020-06-03 16:27:23

文旅項(xiàng)目是否有良好的投資收益前景，

一半功夫在拿地條件上！

如果再算上整盤投資風(fēng)險(xiǎn)因素中，

一半以上和拿地環(huán)節(jié)有關(guān)。那么，

拿地，對(duì)文旅項(xiàng)目成功與否的決定作用

可在七成以上！

 

1
 

為什么文旅項(xiàng)目的拿地特別重要？

1

文旅項(xiàng)目用地性質(zhì)種類復(fù)雜，價(jià)值屬性、法律屬性的模糊地帶很多，容易出現(xiàn)投資“陷阱”。輕則權(quán)屬理清時(shí)間、土地成本超預(yù)算，重則可能因談判進(jìn)展拖拉、投資前提不具備，而讓前期投入的費(fèi)用和時(shí)間打水漂。

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文旅項(xiàng)目對(duì)用地附著資源的依賴度很高，甚至有的資源就是項(xiàng)目存在的核心吸引物（如水庫(kù)、山林、成片農(nóng)田、村屋舍院等）。但由于土地資源合法化的程序、證照往往不盡如人意，拿地環(huán)節(jié)取得明確權(quán)屬證照、甚至白紙黑字的過(guò)程曲折艱難，因而對(duì)未來(lái)的投資運(yùn)營(yíng)埋下變數(shù)和風(fēng)險(xiǎn)。

 

事實(shí)上，在城市建設(shè)用地指標(biāo)緊缺的背景下，文旅項(xiàng)目要獲取合法的建設(shè)用地指標(biāo)難度相當(dāng)大。
同時(shí)，文旅項(xiàng)目往往涉及農(nóng)用地向旅游、產(chǎn)業(yè)功能的轉(zhuǎn)變，土地投資強(qiáng)度、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和新功能導(dǎo)入等等，都會(huì)令土地價(jià)值發(fā)生顯著改變、土地產(chǎn)出獲得急劇提升，利益反差之下，圍繞利益分配的爭(zhēng)執(zhí)就在所難免。構(gòu)成投資風(fēng)險(xiǎn)和隱患。

 

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及早開(kāi)展策劃可以幫助文旅項(xiàng)目拿地

 

文旅項(xiàng)目的投資者，須從拿地環(huán)節(jié)開(kāi)始、自始至終保持清醒而清晰的思路，即：拿地邏輯（主次輕重）和明確的投資指向（價(jià)值效益）。
甚至應(yīng)將項(xiàng)目投資利潤(rùn)、營(yíng)收進(jìn)行“預(yù)演”，才能埋下成功的伏筆。

而一套思路清晰、合理客觀的“預(yù)演“，絕非老板腦熱構(gòu)思的奇思妙想、或利益方七嘴八舌的點(diǎn)子所能替代。而是來(lái)自于專業(yè)團(tuán)隊(duì)經(jīng)過(guò)系列市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目摸底后系統(tǒng)呈現(xiàn)的一套項(xiàng)目前期研究策劃方案：

市場(chǎng)要什么、選址地有什么、項(xiàng)目做什么；錢投在哪里、利潤(rùn)出在哪里、客人在哪里花錢消費(fèi)；土地怎么拿、分期怎么分、首期怎么推；……。

 

項(xiàng)目前期研究策劃方案對(duì)以上各類問(wèn)題的回答、策劃，可環(huán)環(huán)相扣地倒推出拿地邏輯、前期策略，甚至拿地成本、時(shí)間計(jì)劃和具體的談判條件和策略。

 

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土地管理法新修訂后文旅項(xiàng)目的拿地要點(diǎn)

 

盡管一個(gè)項(xiàng)目中，可直接進(jìn)入市場(chǎng)交易的不動(dòng)產(chǎn)是現(xiàn)金寶藏。但是，隨著國(guó)家對(duì)“房住不炒”、“嚴(yán)控房地產(chǎn)類融資”等的強(qiáng)調(diào)和貫徹，文旅項(xiàng)目去房地產(chǎn)化已是大勢(shì)所趨。

投資者須從初心上逐步調(diào)適到“文旅項(xiàng)目應(yīng)能做到不靠房地產(chǎn)、而是靠運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)回報(bào)“的模式。

相應(yīng)地，文旅項(xiàng)目的拿地也應(yīng)跳脫出“通過(guò)大量建設(shè)用地來(lái)支撐生計(jì)“的觀念：從盡量不占城市建設(shè)用地指標(biāo)的視角，挖掘文旅可用的農(nóng)村土地資源。

一般情況下，進(jìn)入文旅項(xiàng)目視野的主要有以下三大類用地：


 


文旅項(xiàng)目建設(shè)用地的來(lái)源
 

如果不考慮城鎮(zhèn)建設(shè)用地，單從農(nóng)村土地性質(zhì)上挖掘，主要來(lái)源是宅基地和村集體經(jīng)營(yíng)用地（如下表所示）。



文旅項(xiàng)目在內(nèi)容策劃上，可以把民宿、鄉(xiāng)農(nóng)社區(qū)等新業(yè)態(tài)植入進(jìn)這些土地空間里，參與并改善村莊的規(guī)劃藍(lán)圖，把原本土生土長(zhǎng)的資源進(jìn)行旅游化、產(chǎn)業(yè)化改造。

而對(duì)于要進(jìn)行改造建設(shè)新物業(yè)的土地和空間：

一方面，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)上，切勿認(rèn)為和村集體簽署了一紙協(xié)議、就一切有保障了。此協(xié)議非權(quán)屬證明，不僅租期長(zhǎng)度（超過(guò)20年）是否有效須確認(rèn)，而且一旦遇到拆遷等情況，也會(huì)有失效的可能。

另一方面，規(guī)劃建造上，須謹(jǐn)慎核對(duì)與原面積、政策允許用途（土地規(guī)劃）的吻合度，切勿認(rèn)為此非城鎮(zhèn)管控范圍、可盲目超綱超標(biāo)，避免投錢造了了違建。

文旅項(xiàng)目的環(huán)境用地來(lái)源
 

除了實(shí)體建筑的房舍庭院之外，文旅項(xiàng)目中最引客人逗留的是鄉(xiāng)野化的環(huán)境，承載行、游、賞、參與等旅游功能和特產(chǎn)耕作等產(chǎn)業(yè)功能的田園綜合體。

我們建議投資者特別關(guān)注項(xiàng)目所在地的“四荒地”資源，即：荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用土地。

國(guó)家對(duì)此類用地的態(tài)度，基本上按“誰(shuí)治理、誰(shuí)使用，誰(shuí)保護(hù)、誰(shuí)受益”的原則，允許“四荒地”使用權(quán)在50年或更長(zhǎng)的時(shí)間不變。這對(duì)投資利益而言，相對(duì)有保障、也更易統(tǒng)籌規(guī)劃。

 

文旅項(xiàng)目的景觀背景用地
 

這部分用地是勾勒項(xiàng)目外部景觀所需要的用地，包括農(nóng)林用地，其中又有國(guó)家權(quán)屬或村集體權(quán)屬之分。

但無(wú)論何種權(quán)屬，鑒于國(guó)家對(duì)保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求越來(lái)越嚴(yán)格，文旅項(xiàng)目策劃中，最好對(duì)此類用地都以最小開(kāi)發(fā)量為原則、進(jìn)行規(guī)劃利用，對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)的預(yù)想則不能抱太高期望，并謹(jǐn)慎探究那些可以進(jìn)行較大規(guī)模建設(shè)的拿地承諾。

如林地利用上，一方面政策允許“3%可建林業(yè)設(shè)施”，但同時(shí)也有“不得超過(guò)10畝”的總量上限。全面掌握相關(guān)政策，避免拿地中留下無(wú)法兌現(xiàn)的“坑”。

 

此外，為了項(xiàng)目運(yùn)作效率考慮，拿地時(shí)還要特別留意避開(kāi)以下五類地，以免因用地性質(zhì)的限制而牽累項(xiàng)目進(jìn)程或運(yùn)作預(yù)期：

沒(méi)有占用基本農(nóng)田
沒(méi)有涉及生態(tài)退線
沒(méi)有涉及一級(jí)保護(hù)林地
沒(méi)有涉及一級(jí)水源保護(hù)地
沒(méi)有涉及文物保護(hù)地

 

如果項(xiàng)目遇到以下幾類用地，則需要提前進(jìn)行充分溝通，明確問(wèn)題點(diǎn)和提前想好對(duì)應(yīng)策略：

一般農(nóng)田：對(duì)于是否要改變用地屬性、或改變路徑，應(yīng)進(jìn)行提前策劃規(guī)劃、充分溝通掌握相關(guān)背景。
經(jīng)濟(jì)林/一般天然保護(hù)山林：須和地方林業(yè)局充分溝通，落實(shí)賠償協(xié)議等利益相關(guān)內(nèi)容后、再行規(guī)劃動(dòng)工等實(shí)質(zhì)工作。 
零星地塊：提前策劃規(guī)劃整理方案，嚴(yán)密部署取得節(jié)奏步驟。以免被當(dāng)?shù)厝嘶蚱渌送稒C(jī)購(gòu)買、流轉(zhuǎn)，影響項(xiàng)目整體利益。
用地內(nèi)有高壓線纜等經(jīng)過(guò)時(shí)：查明電力相關(guān)規(guī)劃、明確其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)建設(shè)的影響和限制。如果用地有燃?xì)夤艿?，電纜，軍用通訊等設(shè)施穿過(guò)，則必須提前考量用地代價(jià)，以免規(guī)劃方案不能落地，或經(jīng)營(yíng)建設(shè)中引致高額罰款。